Suivi/usages

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Crédit photo VAD / MO : Archipente

Exploitation et usage

Les questions d'usage, de maintenance et d'exploitation sont étroitement liées

La thématique des usages est vaste et comprends principalement 2 volets :

  • La qualité d’usage du bâtiment qui est conditionné d’une part par la définition et la conception de l’ouvrage mais aussi par une exploitation optimisé du bâtiment pour garantir les conforts et un fonctionnement optimal du bâtiment.
  • Implication des usagers dans la vie de l’ouvrage et son appropriation par ces derniers pour une utilisation en cohérence avec la conception et la gestion envisagée du bâtiment.

Les usagers et les gestionnaires sont des acteurs incontournables des bâtiments respectueux de l’environnement et de la santé : il est nécessaire de mieux les sensibiliser et les impliquer, le plus en amont possible dans les projets. La prise en compte des besoins et comportements humains, le plus en amont dans les projets, est primordiale dans la réalisation d’un bâtiment. Lorsqu’il s’agit de bâtiments neufs, les usagers ne sont pas forcément connus, ce qui constitue le principal frein. Mais des anticipations de leurs besoins sont possibles (sur la base d’analyses socio-comportementales par exemple), susceptibles de modifier le processus de conception. L’adaptabilité du bâtiment aux comportements des usagers est également liée à tous les autres critères de qualité d’usage à l’échelle du bâtiment. Une réflexion globale et transversale doit donc être menée à ce sujet.

L’accompagnement en exploitation, continuité des efforts de la maîtrise d’ouvrage et maîtrise d’œuvre, est capital pour atteindre les objectifs environnementaux et améliorer le mieux-être dans le bâti :

  • L’utilisateur doit devenir acteur de son bien-être ;
  • L’exploitant sert aussi de relais, il s’assure que les pratiques des usagers dans le bâtiment coïncident avec ce qui avait été prévu en conception et préservent leur bien-être. Il sensibilise les usagers aux bonnes pratiques dans le bâtiment pour préserver la qualité de l’environnement intérieur tout en respectant les conditions d’utilisation initialement prévues.
  • Il s’agit d’aller plus loin que la simple remise d’un livret explicatif. L’usager doit être sensibilisé et impliqué afin de comprendre l’impact de son comportement sur les consommations et son confort. Il faut partager les informations du suivi (résultat, action corrective) tous les ans avec les usagers et créer de véritables temps d’échange.

La qualité de la maintenance et de l’exploitation est garante de l’atteinte de performances visées en conception et des conforts. Tout comme la qualité d’usage, l’exploitation/maintenance doit être pensé dès la conception et en phase avec les moyens humains et financiers du Maître d’ouvrage.


L'exploitation et la maintenance

Pour une exploitation et une maintenance optimisées, il est important de:

  • Assurer une traçabilité des réglages (gestion des inconforts) ;
  • Centraliser une liste de l’ensemble des valeurs nominales ;
  • Disposer d’une liste et/ou plan d’implantation des équipements ;
  • Plans des zones et répartition des équipements CVC ;
  • Liste et schémas des différents asservissements entre équipements CVC (ex : fonctionnement CTA en fonction de la température intérieure et non extérieure) ;
  • Descriptifs techniques des équipements CVC : « mode d’emploi », maintenance nécessaire (ex : fréquence de changement des filtres des CTA) Lien Dossier d’exploitation ;
  • Maintenance via la rédaction d’un plan de maintenance (tableau précisant les équipements, le type d’interventions et leur fréquence) ;
  • Énumération des comptages disponibles au sein du bâtiment et les usages/équipements associés à chaque compteur et synoptique des comptages, avec emplacement physique des compteurs ;
  • Disposer d’un historique du bâtiment et de la façon dont son fonctionnement a été optimisé dans le temps ;
  • Détailler les attentes à exploitant en matière de reporting.

Extrait Guide VAD « De la conception à exploitation : comment assurer une mémoire du projet et optimiser son fonctionnement »


Focus sur la GTB

De plus en plus de bâtiment sont équipés de GTB (Gestion Technique du Bâtiment) ou GTC (Gestion Technique Centralisée). La mise en place de ce type de gestion doit faire l’objet d’une réflexion du maître d’ouvrage dès le programme. Dès le début de projet, le maître d’ouvrage doit s’interroger sur la nécessité d’une GTB. En effet, ce type de gestion centralisée n’est pas forcément adapté à toutes les tailles et typologies de projet. Si le maître d’ouvrage fait le choix d’une GTB, il est important qu’elle :

  • soit caractérisée selon les spécificités de l’opération et accompagnée d’un cahier des charges précis
  • regroupe l’ensemble des équipements techniques (ne pas s’orienter sur une gestion centralisée par lot).

Les installations de gestion, notamment GTB, sont la plupart du temps mal prises en charge par les utilisateurs ou le gestionnaire. Un temps de formation et sensibilisation de la ou des personnes en charge de la GTB est impératif (mission d’un an complémentaire). Cette période sera également l’occasion de faire éventuellement évoluer la GTB en fonction des besoins réels des utilisateurs. Le maître d’ouvrage doit avoir à l’esprit qu’en complément de l’investissement financier pour se doter d’un tel outil, il doit prévoir impérativement des moyens humains. Les programmations des GTB ne sont parfois pas opérationnelles et nécessitent la définition d’un cahier des charges très précis à l’entreprise. Une GTB doit assurer 3 fonctions : surveiller, superviser et suivre et elle ne doit pas seulement être utilisée comme un système d’alarme ou un thermostat.


Focus DEM

Le DEM doit décrire le fonctionnement global du bâtiment, les réglages des équipements prévus initialement, les opérations de maintenance à effectuer, ainsi que les données de reporting attendues par le client. Le but du DEM est donc de regrouper les informations nécessaires à l’exploitation et à la maintenance du bâtiment afin d’assurer l’atteinte des performances recherchées. Il ne doit pas remplacer non plus le carnet de suivi qui servira à référencer les modifications apportées au bâti et les évolutions des réglages des équipements.

Le sommaire suivant est proposé à titre indicatif pour le DEM, avec des paragraphes qui peuvent être supprimés s’ils sont redondants avec le DOE.

  • Dossier administratif
    1. Renseignements généraux : adresse, surface, type de construction, permis de construire, date de livraison, etc.
    2. Fichier des adresses : MOA, AMO, MOE, OPC, SPS, entreprises, fournisseurs d'équipements, exploitant, fournisseurs d'énergie, etc.
    3. Gestion administrative des contrats : contrats de chauffage, ventilation, plomberie, éclairage, ascenseur, incendie, etc.
  • Dossier technique
    1. Liste des documents du DOE : CCTP, Plans architecturaux et techniques, Rap¬ports d’études et notes de calculs, Manuels d’utilisation et notices d’entretien des équipements, etc.
    2. Description des installations techniques : Marque et modèle, Localisation des équipements et des organes de réglage, Analyses fonctionnelles des systèmes, Synoptiques, etc.
    3. Instructions de maintenance : Réglages prévus initialement, Nature, fréquence et coût des interventions, Procédure de contrôle des équipements de sécurité, etc. Possibilité de renvoyer au DIUO pour ne pas surcharger le dossier.
    4. Reporting attendu : Type de données à récupérer, description des mesures à effectuer, nature des témoignages à recueillir, cadre de rendu et fréquence, etc.


Focus exploitant

L’implication de l’exploitant est primordiale pour la réussite d’un projet de performance énergétique sur le long terme. Cette implication se fait en trois temps : avant l’exploitation du bâtiment, au commencement de son exploitation et pendant son exploitation. Premièrement, s’il est bénéfique pour l’ensemble des acteurs du projet que l’exploitant soit intégré au projet au plus tôt (fin d’APD), cette implication avant-exploitation est loin d’être systématique et mérite d’être généralisée. Deuxièmement, bien que les premières années d’un bâti¬ment soient primordiales, souvent les plus critiques et nécessitant une attention particulière, elles ne sont pas suffisamment prises en compte dans les contrats d’exploitation. Une clause spécifique pour les 3 premières années est donc à encourager. Enfin, afin d’avoir un partenariat sain et productif sur la du¬rée entre maître d’ouvrage et exploitant, il est préférable de favoriser :

  • Les contrats de longue durée. Un contrat de 3 ans ou moins permet tout juste à l’exploitant de s’approprier le bâtiment, d’en connaître les caractéristiques techniques, de débugger si nécessaire certains fonctionnements et d’entamer une optimisation vers la performance énergétique et le confort optimal des usagers. A la fin de cette période, alors que l’exploitant a enfin le retour permettant la maîtrise du site et qu’une consommation de référence est disponible, changer de presta¬taire représente une perte d’efficacité aux dépends de la performance énergétique.
  • Les contrats multi-fluides. La performance énergétique est sensible à toutes les énergies du bâtiment permet¬tant la production de chaleur, de froid, et la fourniture d’électricité spécifique. De plus, certains équipements combinent plusieurs usages et utilisent différents fluides. Afin d’optimiser la conduite et l’exploitation des installations techniques, il est donc souvent plus efficace que l’ensemble des installations soient gérées par le même prestataire.
  • Les contrats avec intéressement/garantie de résultat. Ce type de contrat est gagnant-gagnant et permet de sensibiliser le prestataire aux économies d’énergie.
  • Une clause dédiée à la conception/construction et aux premières années. Le travail à fournir par l’exploitant étant différent pour cette phase que pour le reste de la vie du bâtiment, il est dans l’intérêt de tous les acteurs de différencier cette phase. Evaluée à sa juste valeur, elle pourra être menée au mieux et être la plus efficace possible.


Assistance à maitrise d'usage

L'assistance à maitrise d'usage se développe depuis quelques années. Il s'agit d'un accompagnement des professionnels du bâtiment et des usagers dans l’objectif de l’obtention d’une efficience durable du bâti. Cette médiation socio-technique6 innovante prend en compte les enjeux du changement dans le contexte de l’usage de bâtiments performants.

Auprès des occupants, l’AMU se traduit par la mise en place des dynamiques collectives et participatives : co-construction de guide de l’habitant, inauguration festive, animation de groupes de travail sur l’usage ; mise en place concertée d’indicateurs de suivi, challenge collectif sur l’énergie, visite technique du bâtiment, etc.

Plus d'information sur l'assistance à maitrise d'usage


Présentation des documents

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La DREAL Lorraine, l’ADEME Lorraine et le CETE de l’Est ont souhaité au travers du guide « intégration de la qualité d’usage dans les bâtiments de demain : de la programmation à l’exploitation » mettre à disposition des maîtres d’ouvrage, de leurs programmistes et équipes de maîtres d’œuvre un référentiel pour la bonne prise en compte des préoccupations de l’usager à chaque étape du projet de construction : la programmation, la conception, la réalisation et l’exploitation.


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Le décalage persistant entre la promesse technologique et la compréhension des besoins essentiels de l’individu met peu à peu en lumière des effets inattendus sur les comportements. En outre, l’intelligence investie dans les systèmes et leur pilotage ne suffit pas à rendre ce progrès socialement satisfaisant. Ce Cahier de la construction durable en Bourgogne revient sur les enjeux de la performance avec pour volonté d’interpeler les acteurs du bâtiment sur la place accordée aux maîtres d’usage des lieux (gestionnaires et usagers) et sur le sens à donner à ce progrès.

(Bourgogne Bâtiment Durable, 2013)


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Envirobat Méditerranée et l’association Effinergie se sont associés pour rédiger ce guide méthodologique innovant, téléchargeable librement sur les sites www.enviroboite.net et www.effinergie.org. Il propose aux maîtres d’ouvrages un cadre méthodologique pour le suivi d’un bâtiment éner¬gétiquement performant. De la phase de programmation jusqu’à l’exploitation, il est particulièrement adapté aux bâtiments tertiaires et aux logements collectifs, en neuf comme en réhabilitation.

(Envirobat Méditerranée et Effinergie, 2013)


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Pour pallier l’absence de procédure d’entretien et de maintenance, le cabinet Enertech met à disposition sur son site internet un guide intitulé « L’entretien et la maintenance dans les bâtiments à très faible consommation d’énergie : Enjeux et stratégie ». D’autres documents sont en téléchargement sur les thématiques de réception ou encore de suivi des bâtiments.


  • Retour d'expérience sur l'accompagnement de 5 groupes d'utilisateurs dans 5 bâtiments performants en Nord Isère

SynthèseDans le cadre du projet européen CABEE, 5 groupes d'usagers ont été accompagnés dans 5 bâtiments en Nord Isère. Cette mission a commencé fin 2013 par 2 jours de formations à destination des exploitants de ces bâtiments. Cette formation a permis d’intégrer au projet une vision psycho-sociologique du processus de changement et l’importance d’une posture d'accompagnement. Elle a permis de co-construire une méthodologie globale d'accompagnement (cicontre), qui a été déclinée par la suite dans les 5 bâtiments


Pour aller plus loin


Illustration

De la qualité d’accueil à la qualité d’usage (Intervention de Véronique Girard, psychosociologue dans le cadre d’un colloque organisé par Bourgogne Bâtiment Durable)